福清律师事务所吴志成主任律师《民法典》每日一讲(121)

福清律师事务所吴志成主任律师《民法典》每日一讲：买房办理预告登记有什么用？

【案例】为了解决子女读书的问题，小明购买了小李的一套学区房。双方签订了房屋买卖合同，也完成了购房款的支付，并约定周五一同去不动产登记中心办理过户登记。周三晚上，小李打电话告诉小明，他突发疾病需要做手术，只能等病情痊愈后再一起去办理房屋的过户登记。事后，小明分析认为，该套学区房十分紧俏，怀疑小李假借生病想把房子卖给其他出价更高的买家。请问小明可以采取什么方法保护自己的权益？

【法条】预告登记

第221条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

【解读】小明向不动产登记中心申请办理房屋预告登记，可以防止小李将该套学区房卖给他人并办理过户手续登记。

日常生活中，经常有“一房二卖”的情形发生，卖方与多个买方签订了房屋买卖合同，最终与价高者办理过户登记，这种行为损害了其他购买者的权益。对此，《民法典》第221条规定房屋等不动产可以办理预告登记，进而保护购买者的期待利益。根据该条规定，办理预告登记后，未经预告登记权利人同意，其他人不能申请办理该房屋的过户登记，也不能在这套房屋上设定抵押。《民法典》规定预告登记的目的在于保障权利人将来能够顺利办理不动产过户登记，获得房屋等不动产的所有权。在房屋办理过户登记前，买家可以通过预告登记限制卖家将房屋过户给其他人，保障自己未来能够获得房屋所有权。